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小區公共財產的范圍

文章出處:網責任編輯:作者:人氣:-發表時間:2013-01-15 14:44:00

 

   小區公共財產的范圍是計算管理小區公共財產所發生的費用的必要前提。

   明確小區公共財產的范圍,應根據法律的界定。現行法律中,可以用于界定小區公共財產范圍的法律依據有四條:

    1.《最高人民法院關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見》(修改稿)第89條:“有附屬物的財產,附屬物隨財產所有權的轉移而轉移,但當事人另有約定又不違法的,按約定處理。”

    2.《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條:“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”

    3.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條:“土地使用權轉讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓,但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。”

    4.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條:“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。”

    由于房屋以外的地上建筑物、其他附著物與房屋建立在共同的土地使用權之上,其所有權與房屋的所有權不可分離,必須隨房屋的所有權的轉移而轉移;而且,房屋以外的地上建筑物、其他附著物都是為房屋服務的,是房屋的附屬物,是不能由當事人約定而使之與房屋的所有權相分離的。所以,房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有,都屬于小區的公共財產?;謊災?,房屋以外的全部土地使用權、地上建筑物或其它附屬物都屬于小區公共財產。

    舉例來說,小區的公共財產包括:綠地、道路、路燈、地下(上)線路和管道、停車場(庫)、配電房(室)及電器設備、鍋爐房(室)及鍋爐、水泵房(室、井)及水泵、會所、門衛室、人防用房及設備、消防用房及設備、電梯、假山假水、健身娛樂設施、公告牌等等。除此之外,小區的公共財產還包括:購房人交納的2%的房屋維修基金和小區公共財產的收益。

    從以上四條法律規定得出房屋以外的全部土地使用權、地上建筑物、其他附著物都屬于小區公共財產的結論需要一個對法律的推理過程,相信《物權法》出臺以后,對房地產領域的公共財產的界定將更加直接和明晰。

 

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